인천광역시 공동주택관리규약준칙안 신․구 대비표

현     행

개 정 안

개정사유

제3조【용어 정의】이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1.에서 8호 동일

(신설)

9. 그 밖의 용어에 대하여는 「공동주택관리법」(이하 “법”이라 한다), 「공동주택관리법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 및 「공동주택관리법 시행규칙」(이하 “규칙”이라 한다)에서 사용   하는 용어의 정의와 같다.

제3조【용어 정의】이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1.에서 8호 동일

9. “주민공동시설”이란 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조제3호 각목에 해당하는 시설을 말한다, 단, 어린이집은 제외한다.

10. 그 밖의 용어에 대하여는 「공동주택관리법」(이하 “법”이라 한다), 「공동주택관리법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 및 「공동주택관리법 시행규칙」(이하 “규칙”이라 한다)에서 사용   하는 용어의 정의와 같다.

□ 관련법령 개정에 따름

제9호를 제10호로

제36조【업무】위원회의 업무는 다음 각 호와 같다.

1호부터 8호 동일

9. 주민운동시설 위탁운영 찬·반동의 업무

10호부터 12호 동일

제36조【업무】위원회의 업무는 다음 각 호와 같다.

1호부터 8호 동일

9. 주민공동시설 위탁운영 찬·반동의 업무

10호부터 12호 동일

□ 관련법령 개정에 따름

- 주민운동시설을 주민공동     시설로

제43조의2【주택관리업자 또는 공사․용역 등의 사업자 선정 시 낙찰의 방법 등】① 주택관리업자 또는 공사․용역 등의 사업자(자치관리포함)는 「주택관리업자 및 사업자선정지침(이하“지침”이라함)」제7조제1항 제1호에 따른 적격심사제의 방법으로 선정한다. 다만, 입주자대표회의의 의결이 있는 경우에는 최저 또는 최고낙찰제의 방법으로 선정한다.

(신설)

② 제1항에 따른 적격심사제의 방법으로 주택관리업자 또는 공사․용역 등의 사업자를 선정할 경우 세부적인 평가배점표는 별지 제11호에 따른다.

제43조의2【주택관리업자 또는 공사․용역 등의 사업자 선정 시 낙찰의 방법 등】① 주택관리업자 또는 공사․용역 등의 사업자(자치관리포함)는 「주택관리업자 및 사업자선정지침(이하“지침”이라함)」제7조제2항에 따라 낙찰의 방법을 입주자대표회의 의결을 거쳐 「주택관리업자 및 사업자선정지침」 [별표7]에 따른 적격심사제 또는 최저(최고)낙찰제를 적용 할 수 있다.

② 입주자대표회의는 다음 각 호에서 정하는 금액 이상의 공사 또는 용역 사업자 선정의 낙찰 방법을 전체 입주민 투표(전자적 방법을 포함)로 정 할 수 있다.

1. 공사 : 공사금액 2억이상

2. 용역 : 계약금액 2억이상(년간)

③ 동일

□ 주택관리업자 및 사업자선정지침(제2016-943호) 개정

- 별표3-1 의무적 자문금액

- 용역의 경우 단지 규모에     따라 금액 조정가능

□ ②항을 ③항으로

제47조【관리주체의 업무】① 동일

② 관리주체는 영 제29조에 따라 관리주체가 아닌 자에게 주민운동시설을 위탁하여 운영할 수 있으며, 위탁업체의 선정 절차 및 방법 등은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른다.(이하생략)

제47조【관리주체의 업무】① 동일

② 관리주체는 영 제29조에 따라 관리주체가 아닌 자에게 주민공동시설을 위탁하여 운영할 수 있으며, 위탁업체의 선정 절차 및 방법 등은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른다.(이하생략)

□ 공동주택관리법시행령 개정에 따름

- 주민운동시설을 주민공동     시설로

(신설)

제50조의3【주민공동시설 이용 등】관리주체는 영 제29조의2에 따른 요청이 있을 경우 주민공동시설을 인근 공동주택단지 입주자등도 이용할 수 있도록 허용할 수 있다. 이 경우 다음 각 호 사항을 입주자대표회의 의결로 결정하고 전체 입주자등의 과반수 이상의 동의를 받아야한다. 허용 여부를 변경하는 경우에도 또한 같다.

1. 이용자의 범위 : 단지 정문경계로부터 ○km 이내의 공동주택단지의        입주자등

2. 그 밖에 인근 공동주택단지 입주자등의 이용을 위하여 필요한 사항

□ 공동주택관리법시행령 개정에 따름

- 거리는 해당단지에서 결정

제59조【잡수입의 집행 및 회계처리】① 영 제25조제1항제1호 나목에 따른 잡수입은 관리비등의 회계처리와 같은 방법으로 처리한다.

③ 제2항에 따른 잡수입의 지출 후 집행잔액 중 입주자가 적립에 기여한 다음 각 호의 사항은 장기수선충당금으로 적립한다.

1. 중계기 설치에서 발생한 잡수입

2. 공동주택 어린이집 운영에 따른 임대료 등 잡수입

3. 제50조의2 주차장 임대수입

4. 그 밖에 입주자가 적립에 기여한 잡수입

④ 제2항에 따른 잡수입의 지출 후 집행잔액 중 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 다음 각 호의 잡수입에 대하여는 그 금액에 대하여 관리비에서 차감하거나 관리비 예비비(예산이 책정되지 아니하거나 예측할 수 없는 지출에 충당하는 비용을 말하며, 긴급하거나 00만원 이하의 소액지출에 한하여 사용한다)로 적립한다.

1. 재활용품 판매에서 발생한 잡수입

2. 알뜰시장 운영에서 발생한 잡수입

3. 광고판 게시 등에서 발생한 잡수입

4. 주차료, 승강기 사용료, 검침수입 등에서 발생한 잡수입

5. 그 밖에 입주자와 사용자가 적립에 함께 기여한 잡수입

② 공동체 활성화 등 촉진을 위하여 잡수입의 우선 지출항목은 다음 각 호와 같으며, 관리주체는 잡수입을 지출할 경우 입주자대표회의 의결을 거쳐야 한다.

1. 자생단체 지원비용 : 매월 ○○만원

2. 공동체 활성화 사업 활동비용(자율방법대 운영, 주민화합 축제 및       경로잔치 등) : 연간 ○○만원

3. 투표 참여 촉진 비용(온라인투표 등) : 연간 ○○만원

4. 재활용품 수거 및 전기․수도검침 등의 노무인력지원 비용 : 연간 ○      ○만원

5. 소송비용(단, 입주자등의 전체이익에 부합하여야 하며 소송 대상자,      목적, 소요비용, 손익계산 등에 대해 사전 공지 후 입주자등 과반수      의 동의를 얻은 경우에 한함) : 연간 ○○만원

6. 층간소음 관리위원회 운영비 : 연간 ○○만원

7. 공동체 활성화 전담운영자(공동체 활성화 이사포함) 지원비 : 연간      ○○만원

8. 불우이웃돕기성금, 수재의연금 등 : 연간 ○○만원

⑤ 분양주택과 임대주택이 혼합된 단지의 잡수입은 각 세대수에 비례하여 분배한 후, 제2항부터 제4항에 따라 처리한다.

⑥ 관리주체가 예비비를 집행하고자 할 때에는 관리비의 지출비목․지출사유․금액 등을 작성하여 입주자대표회의의 의결을 얻어야 한다.

⑦ 잡수입의 세부내역과 제6항에 따른 예비비 처분내역, 공동체 활성화를 위한 단체 지원사항, 관리비경감을 위한 소요비용 지원 등의 집행내역은 입주자등이 쉽게 알 수 있도록 관리비부과내역서에 포함하여 공개한다

(신설)

[별표 1] 관리대상물 (제4조 관련)

단지	명 칭		○○ 아파트
	위 치
	대 지 면 적		㎡			사 업 주 체
	사업 승인일		년 월 일			사용 검사일					년 월 일
	건 폐 율		%			용 적 율					%
건물	건 물 구 조
	난 방 방 식
	주 택	유 형	• 복 도 식 동 • 계 단 식 동
		동 별 층 수	동: ▪ 지상 층 ▪ 지하 층 ▪ 세대수: 세대
			동: ▪ 지상 층 ▪ 지하 층 ▪ 세대수: 세대
			동: ▪ 지상 층 ▪ 지하 층 ▪ 세대수: 세대
			동: ▪ 지상 층 ▪ 지하 층 ▪ 세대수: 세대
			동 수		개동
		세대수	세대				출입구 수			통로
		건축면적	㎡				연면적			㎡
		분양면적	▪ 분양면적 ㎡ 세대 ▪ 분양면적 ㎡ 세대 ▪ 분양면적 ㎡ 세대 ▪ 분양면적 ㎡ 세대
부 대 ․복 리 시 설	관리사무실		연면적	㎡				경비실	개 소			개소
	경 로 당		연면적	㎡					CCTV 설치			모니터: 대
	입주자집회소		연면적	㎡								카메라: 대
	어린이놀이터		총면적	㎡ ( 개소)
	주민운동시설		○○장	면적 ㎡				○○장				면적 ㎡
	주 차 장		주차대수	대				∙지상 대 ∙지하 대
	오수 정화조		1일 처리용량 톤 (처리방식: )
	공동저수시설		용 량	톤				지하수조				톤
								고가수조				톤
	지하음용수		용 량	톤/h				설치장소				개소
	승 강 기		제조회사					대 수				인승 대
기 타			전기실, 급수 펌프실, 보일러실, 기계실, 쓰레기수거 및 처리시설, 외등시설, 공용수도시설, 옥외 급수배관설비, 오수관, 우수관, 배수구, 옥외 가스설비, 수목 그 밖의 식재물, 옥외 전기배선,전화배선 등과 이에 부속된 시설

[별지 제12호 서식](제44조의2제1항 관련)

기존사업자 사업수행 평가서

기존 사업자	상호	㈜			사업분야				경비,청소,소독, 승강기유지, 지능형홈네트워크, 정화조관리, 저수조 청소, 건축물 안전진단, 주민운동시설의 위탁, 기타 용역
	주소				대표자성명
	계약금액				기존계약기간 (재계약기간)				20 . . .~ 20 . . . (20 . . .~ 20 . . .)
	자격유지확인	결격 및 입찰(계약)시 요구사항							확인 결과
		- 면허․ 등록 등 자격유지,영업정지, 국세 및 지방세 완납 여부 - 사업실적, 기술능력, 자본금 - 행정처분(별지 제13호 비고3호 기준) 등 기존 입찰시 입찰참가자격 제한
재계약 기준(A+B≥ 85)						배점	평가	평가 이유
기존 계약 수행 실적 평가 (A)	평가항목		평가기준			80
	서비스품질		제공된 성과 품질			10
	계약이행		기존 계약 이행 정도			10
	사고,고장,민원		건수에 따라 차감			20
	노무관리		직원근속, 교체인원, 근태			10
	감독 수용		소장 감독을 수용하는 정도			10
	소장 제안		유지보수비용 절감율			10
			추가 이익 제공 최소화			10
재계약 조건 평가 (B)	평가항목			평가기준		20		장기수선계획공사가 부대 조건으로 반영된 경우 “0”
	사업내용			기존 이상 제공		10
	재계약금액			동결, % 인상․ 인하		10
	사업내용, 금액 변동 사유			예) 최저임금법에 따라 직접노무비와 4대보험 사업자부담분에 최저임금인상율 반영
총평
향후 계획	재계약에 이의가 있는 세대는 이의서를 20 년 월 일 18시까지 관리사무소로 접수하여 주시고, 이의서 제출자가 전체 세대수의 10%이상인 경우에는 경쟁입찰을 실시하고, 10% 미만인 경우 입주자대표회의 의결을 통해 재계약합니다. ※ 이의서 서식 없음 : 동호, 성명, 연락처 기재 후 자유로이 작성, 연명제출 가능
20 년 월 일 관리사무소장 (인)
<비고> 1. 각 평가항목별로 관리소장이 평가하고 그 근거를 간략히 “평가이유”에 기재 2.‘소장 제안’항목은 상기 평가기준에 해당되지 않는 사업자(예: 청소, 경비 용역의 경우 유지보수비용과 무관)는 관리소장이 제안하는 “대체평가항목”으로 평가(“대체평가항목”없는 경우에는 서비스품질과 계약이행 배점으로 각각 합산. 예) 서비스품질 20, 계약이행 20, 사고․고장․민원 20, 노무관리10, 감독수용10) 3. 추가이익 제공 최소화는 사업비에 연차수당, 복리후생비, 퇴직금, 4대보험 사업자 부담분을 포함하여 지급하였으나 별도로 유급휴가, 명절비, 선물비, 1년미만퇴직자 발생, 비가입대상자 고용 등을 통해 추가이익이 제공된 경우를 말하며, 추가이익을 제공한 사실이 없거나 정산을 통해 환급된 경우를 10점으로 함

제59조【잡수입의 집행 및 회계처리】① 동일

② 입주자가 적립에 기여한 다음 각 호의 사항은 장기수선충당금으로 적립한다.

1. 중계기 설치에서 발생한 잡수입

2. 공동주택 어린이집 운영에 따른 임대료 등 잡수입

3. 제50조의2 주차장 임대수입

4. 그 밖에 입주자가 적립에 기여한 잡수입

③ 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 다음 각 호의 수입은 당해 회계연도에 잡수입 예산금액의 00%이내에서 입주자대표회의 의결을 거쳐 제4항 각 호의 용도로 편성하여 우선 사용할 수 있다.

1. 재활용품 판매에서 발생한 잡수입

2. 알뜰시장 운영에서 발생한 잡수입

3. 광고판 게시 등에서 발생한 잡수입

4. 주차료, 승강기 사용료, 주민공동시설 사용료, 검침수입 등에서 발생한 잡수입

5. 그 밖에 입주자와 사용자가 적립에 함께 기여한 잡수입

④ 제3항 각호에 따른 당해 회계연도 잡수입 중 다음 각 호에 따라 우선 사용한 금액을 제외한 나머지 금액을 「공동주택관리 회계처리 기준」제41조에 따라 입주자대표회의의 결산승인(같은 기준 제48조의 이익잉여금 처분계산서를 포함)을 받아 다음 회계연도 기간 중 관리비 절감을 위해 매월 ○○에 따라 공용 관리비에서 차감한다. 다만, 관리비 차감 시 잡수입에서 직접 상계 처리하지 않고 관리비로 발생시킨 후 잡수입에서 차감한다.

1. 자생단체 지원비용 : 매월 ○○만원

2. 공동체 활성화 사업 활동비용(자율방법대 운영, 주민화합 축제 및       경로잔치 등) : 연간 ○○만원

3. 투표 참여 촉진 비용(온라인투표 등) : 연간 ○○만원

4. 재활용품 수거 및 전기․수도검침 등의 노무인력지원 비용 : 연간 ○      ○만원

5. 소송비용(단, 입주자등의 전체이익에 부합하여야 하며 소송 대상자,      목적, 소요비용, 손익계산 등에 대해 사전 공지 후 입주자등 과반수      의 동의를 얻은 경우에 한함) : 연간 ○○만원

6. 층간소음 관리위원회 운영비 : 연간 ○○만원

7. 공동체 활성화 전담운영자(공동체 활성화 이사포함) 지원비 : 연간      ○○만원

8. 불우이웃돕기성금, 수재의연금 등 : 연간 ○○만원

9. 커뮤니티(주민공동시설 등)시설 운영에 소요되는 비용 : 연간 ○○      만원

10. 관리비 예비비(예산이 책정되지 않은 예측할 수 없는 긴급 상황에      한해 100만원 미만의 금액지출)

⑤ 동일

⑥ 동일

⑦ 동일

(부칙)

제7조 【주택관리업자 및 공사·용역 등의 사업자 선정 등에 관한 경과 조치】 제43조의2 제1항, 제2항의 개정규정은 2017.7.1.부터 시행한다.

[별표 1] 관리대상물 (제4조 관련)

단지	명 칭		○○ 아파트
	위 치
	대 지 면 적		㎡			사 업 주 체
	사업 승인일		년 월 일			사용 검사일					년 월 일
	건 폐 율		%			용 적 율					%
건물	건 물 구 조
	난 방 방 식
	주 택	유 형	• 복 도 식 동 • 계 단 식 동
		동 별 층 수	동: ▪ 지상 층 ▪ 지하 층 ▪ 세대수: 세대
			동: ▪ 지상 층 ▪ 지하 층 ▪ 세대수: 세대
			동: ▪ 지상 층 ▪ 지하 층 ▪ 세대수: 세대
			동: ▪ 지상 층 ▪ 지하 층 ▪ 세대수: 세대
			동 수		개동
		세대수	세대				출입구 수			통로
		건축면적	㎡				연면적			㎡
		분양면적	▪ 분양면적 ㎡ 세대 ▪ 분양면적 ㎡ 세대 ▪ 분양면적 ㎡ 세대 ▪ 분양면적 ㎡ 세대
부 대 ․복 리 시 설	관리사무실		연면적	㎡				경비실	개 소			개소
	경 로 당		연면적	㎡					CCTV 설치			모니터: 대
	입주자집회소		연면적	㎡								카메라: 대
	어린이놀이터		총면적	㎡ ( 개소)
	주민공동시설		○○장	면적 ㎡				○○장				면적 ㎡
	주 차 장		주차대수	대				∙지상 대 ∙지하 대
	오수 정화조		1일 처리용량 톤 (처리방식: )
	공동저수시설		용 량	톤				지하수조				톤
								고가수조				톤
	지하음용수		용 량	톤/h				설치장소				개소
	승 강 기		제조회사					대 수				인승 대
기 타			전기실, 급수 펌프실, 보일러실, 기계실, 쓰레기수거 및 처리시설, 외등시설, 공용수도시설, 옥외 급수배관설비, 오수관, 우수관, 배수구, 옥외 가스설비, 수목 그 밖의 식재물, 옥외 전기배선,전화배선 등과 이에 부속된 시설

[별지 제12호 서식](제44조의2제1항 관련)

기존사업자 사업수행 평가서

기존 사업자	상호	㈜			사업분야				경비,청소,소독, 승강기유지, 지능형홈네트워크, 정화조관리, 저수조 청소, 건축물 안전진단, 주민운동시설의 위탁, 기타 용역
	주소				대표자성명
	계약금액				기존계약기간 (재계약기간)				20 . . .~ 20 . . . (20 . . .~ 20 . . .)
	자격유지확인	결격 및 입찰(계약)시 요구사항							확인 결과
		- 면허․ 등록 등 자격유지,영업정지, 국세 및 지방세 완납 여부 - 사업실적, 기술능력, 자본금 - 행정처분(별지 제13호 비고3호 기준) 등 기존 입찰시 입찰참가자격 제한
재계약 기준(A+B≥ 80)						배점	평가	평가 이유
기존 계약 수행 실적 평가 (A)	평가항목		평가기준			80
	서비스품질		제공된 성과 품질			10
	계약이행		기존 계약 이행 정도			10
	사고,고장,민원		건수에 따라 차감			20
	노무관리		직원근속, 교체인원, 근태			10
	감독 수용		소장 감독을 수용하는 정도			10
	소장 제안		유지보수비용 절감율			10
			추가 이익 제공 최소화			10
재계약 조건 평가 (B)	평가항목			평가기준		20		장기수선계획공사가 부대 조건으로 반영된 경우 “0”
	사업내용			기존 이상 제공		10
	재계약금액			동결, % 인상․ 인하		10
	사업내용, 금액 변동 사유			예) 최저임금법에 따라 직접노무비와 4대보험 사업자부담분에 최저임금인상율 반영
총평
향후 계획	재계약에 이의가 있는 세대는 이의서를 20 년 월 일 18시까지 관리사무소로 접수하여 주시고, 이의서 제출자가 전체 세대수의 10%이상인 경우에는 경쟁입찰을 실시하고, 10% 미만인 경우 입주자대표회의 의결을 통해 재계약합니다. ※ 이의서 서식 없음 : 동호, 성명, 연락처 기재 후 자유로이 작성, 연명제출 가능
20 년 월 일 관리사무소장 (인)
<비고> 1. 각 평가항목별로 관리소장이 평가하고 그 근거를 간략히 “평가이유”에 기재(제44조제2항 경우 각 평가위원은 평가이유에 동의 유무 명기) 2.‘소장 제안’항목은 상기 평가기준에 해당되지 않는 사업자(예: 청소, 경비 용역의 경우 유지보수비용과 무관)는 관리소장이 제안하는 “대체평가항목”으로 평가(“대체평가항목”없는 경우에는 서비스품질과 계약이행 배점으로 각각 합산. 예) 서비스품질 20, 계약이행 20, 사고․고장․민원 20, 노무관리10, 감독수용10) 3. 추가이익 제공 최소화는 사업비에 연차수당, 복리후생비, 퇴직금, 4대보험 사업자 부담분을 포함하여 지급하였으나 별도로 유급휴가, 명절비, 선물비, 1년미만퇴직자 발생, 비가입대상자 고용 등을 통해 추가이익이 제공된 경우를 말하며, 추가이익을 제공한 사실이 없거나 정산을 통해 환급된 경우를 10점으로 함

□ 회계처리기준 적용 미비점    보완 등

□ ③항을  ②항으로

□ ④항을  ③항으로

우선사용 한도 결정

관리비 예비비 제4항 우선사용항목으로

법령개정에 따라 주민공동시설사용료 추가

□ ②항을 ④항으로

- 차감방법에 대해 주택공급   면적 등 단지 여건에 맞게    기준을 정하여야 함.

커뮤니티(주민공동시설 등) 추가

관리비 예비비 추가

□ 주택관리업자 및 사업자선정지침(제2016-943호) 개정에 따름

□ 공동주택관리법시행령 개정에 따름

□ 자구수정 및 보완

- 지침 제13조 평가위원 3     인 이상에 따름